As mudanças (para melhor) promovidas pelo governo no Minha Casa Minha Vida (MCMV) não só animaram empresas que já trabalham com o programa, mas também aquelas que enxergam uma oportunidade de operar no setor de habitação social.

O assunto foi tratado na teleconferência da Direcional (DIRR3), realizada nesta terça-feira (8). Tradicional operador do MCMV, a companhia fez até follow-on (oferta de ações) para se fortalecer no programa, mas observa atentamente os passos da concorrência, principalmente no mercado imobiliário mais atraente do país.

“A competição em São Paulo é natural quando se tem um segmento do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) nesse momento com restrição de funding. As empresas precisam manter suas estruturas e quando tem o incremento do preço-teto (do Minha Casa Minha Vida, foi para R$ 350 mil), é natural que eventuais empresas que não tinham competitividade dentro do programa passem a desenvolver produtos para atuar nele e ter acesso a essa fonte de funding”, explicou Ricardo Gontijo, CEO da companhia.

No pregão de hoje, as ações da Direcional recuam, cerca de 0,7%, cotadas a R$ 21,99, após divulgar balanço, com lucro de R$ 74,2 milhões no segundo trimestre, representando alta anual de 30,3%.

Direcional (DIRR3): Concorrência Minha Casa Minha Vida

Na teleconferência, Ricardo Gontijo citou que players em São Paulo têm feito parcerias com fundos imobiliários para ganhar estrutura de capital, para conseguir desenvolver projetos que não fariam se estivessem operando sozinhos.

“Se o ambiente se manter como este dos últimos 12, 18 meses, ótimo, mantemos nossa política, pois temos todo interesse de aumentar o (market) share em São Paulo. Mas se houver desequilíbrio, a gente segura seis meses, um ano a operação e depois acelera”, disse.

Juros

O executivo avalia, no entanto, que a queda da taxa Selic e as perspectivas para 2024, com mais ingresso de dinheiro na poupança, podem fazer com que os bancos voltem a ter maior apetite de financiar o mercado imobiliário.

Ele lembrou que a poupança já financiou mais de R$ 200 bilhões em 2021 e esse ano está sinalizando cerca de R$ 150 bilhões, queda de R$ 50 bilhões nominais.

“Esse mercado diminui de tamanho, embora ele esteja performando bem. Mas o mercado como um todo diminuiu. Então, uma válvula de escape é o FGTS (que financia o MCMV), que inclusive teve aumento de orçamento de R$ 20 bilhões, justamente para absorver e minimizar os impactos em emprego, em produção, e em crescimento da economia”, destaca.

Além disso, ele acrescenta que, no curto prazo, é que se vai saber “qual vai ser o apetite dessas empresas para atuar no programa”. No entanto, Gontijo garantiu que não vê absolutamente nenhuma mudança no cenário competitivo no novo programa Minha Casa Minha Vida.

“Na cidade de São Paulo, apesar das expectativas, a gente tem monitorado o que está acontecendo e, até o momento, temos conseguido comprar terreno majoritariamente via permuta – e tem aparecido bons negócios”, disse.

Outras praças

“Mas não vamos colocar equity para compra de terreno em São Paulo se o ambiente exigir alocação excessiva de capital sem que isso se reflita em ganhos de margem. Nós não vamos alocar recursos em São Paulo sem necessidade”, comentou.

O CEO acrescentou que o fato da Direcional operar em vários Estados, gera “uma flexibilidade muito grande para alocar recursos” em locais que forem mais atrativos. “A gente vê espaço para crescer em diversas praças onde nossa operação é mais recente”, disse.

Follow-on para Minha Casa Minha Vida

O executivo comentou ainda que os recursos do follow-on realizado recentemente pela companhia foram justamente para acelerar o crescimento nas praças onde a Direcional vê perspectiva de ganho de fatia de mercado, com reflexo de incremento de margem bruta e redução de despesa comercial.

“O follow-on que acabamos de liquidar em julho foi justamente feito em função das oportunidades, de ganho de affordability (capacidade de pagamento) em relação ao programa (MCMV) e da inclusão de diversas famílias, que anteriormente ao anúncio não tinham condição de compra de imóvel e agora foram incluídas em nosso mercado endereçável”, destacou.

Direcional: inflação

Sobre custos de produção, ele disse que no momento vê a mão de obra subindo mais do que material, mas que a empresa ganha competividade em relação às empresas nessa condição por usarem processo construtivo menos dependente de mão de obra.

“Os projetos lançados mais recentemente tem expectativa de INCC (Índice Nacional de Custo de Construção) muito abaixo da expectativa que tinha oito meses atrás”, afirmou, lembrando que no início do conflito Rússia-Ucrânia houve um aumento de insumos muito forte.

“No fim de 2025, a gente pode ter alguns projetos onde a gente pode vir a ser surpreendido com os custos de obra inferiores ao custo de obra orçado. É muito cedo, mas claramente o cenário hoje do ponto de vista de perspectiva de custo é positivo”, ressaltou.

“A gente está otimista com o cenário que a gente vê atualmente: inflação para baixo, juros caindo, várias famílias sendo incluídas no mercado que a gente consegue atender, com os custos de obra que temos atualmente”, finalizou o executivo.