O cenário de queda da taxa básica de juros, a Selic, vai mexer com a alocação nos fundos de investimentos imobiliários (FIIs) e um dos segmentos que deve se beneficiar é o de tijolos – mas os de papel ainda têm seu espaço. A avaliação é de Marx Gonçalves, sócio e analista da Nord Research.

“O mundo real está negociando [fundos de papel] a preços muito díspares dos FIIs de tijolos. Há fundos com o metro quadrado a R$ 13,5 mil e transações de imóveis similares saindo ao dobro disso”, contou o especialista durante o Liga de FIIs de última semana.

O Liga de FIIs é apresentado por Maria Fernanda Violatti, head de análise de fundos listados da XP e Thiago Otuki, economista do Clube FII. Também participou da discussão Marilia Fontes, sócia-fundadora da Nord.

A taxa Selic começou a cair no início de agosto do ano passado, quando estava em 13,75% ao ano. Agora, está em 11,75% anuais e a expectativa é de um novo corte de meio ponto percentual na próxima reunião do Copom (Comitê de Política Monetária), que se encerra na próxima quarta-feira (31). Na avaliação do mercado, a taxa básica termina o ano a 9% ao ano, segundo o último boletim Focus do Banco Central (BC).

A Nord ainda dá espaço preponderante aos FIIs de papel em sua carteira de FIIs. De acordo com Gonçalves, a alocação está dividida entre 60% de fundos de tijolo, 28% dos de papel e 12% dos fundos de fundos (FoFs). No entanto, ressalta que os de papel ainda apresentam boas oportunidades.

“Muitos fundos de papel estão negociados abaixo do valor patrimonial e não possuem problemas de crédito. Isso abre uma oportunidade para esses ativos. Não existe receita de bolo”, diz.

Os fundos de papel têm sofrido nos últimos meses com o processo de redução da taxa de juros, já que a maioria acompanha o CDI, cuja rentabilidade decresce acompanhando a Selic.

Maior risco

Na visão de Fontes, da Nord, os juros perto de 14% ao ano faziam com o que o investidor tivesse que fazer pouco esforço para conseguir retornos acima de 1% ao mês. Com a queda da Selic, manter a rentabilidade significa tomar mais risco.

Em sua visão, a Selic pode inclusive cair mais do que o mercado espera, cujo caminho estaria mais atrelado ao que ocorre nos Estados Unidos – onde também se espera queda de juros neste ano junto com o recuo da inflação. “O fiscal [no Brasil] não é tão bom como poderia ser e o arcabouço fiscal não é tão restritivo, mas o que a gente vê hoje não é uma piora”, opina.

Nesse contexto, Fontes afirma que é preciso pensar em alternativas de investimento de maior risco. Ela lembra que até o ano passado era possível encontrar certificados de recebíveis imobiliários e agrícolas (CRIs e CRAs) pagando 7,5% ao ano além da inflação. Agora, as taxas desses papéis, que são isentos de IR, estão em torno de 5,5% ao ano para além do IPCA. “Nos FIIs, é possível encontrar retorno similares e com menor risco”, diz.