As discussões sobre a reforma tributária no País têm sido, até agora, positivas para os fundos imobiliários. Inicialmente, o PL das offshores aprovado na Câmara dos Deputados elevou de 50 para 100 o número de cotistas necessários para um fundo ter rendimentos isentos – preservando o benefício para a maior parte do mercado. Mas o debate sobre reorganização dos impostos pode trazer outra boa notícia para os FIIs.

O texto da reforma tributária sobre o consumo, tratada em Proposta de Emenda à Constituição em tramitação no Senado (PEC 45/2019), também está no radar dos fundos imobiliários, especialmente os do segmento de logística, setor que pode se beneficiar com o eventual fim da guerra fiscal entre os Estados no caso do Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS).

“Podemos ter uma reorganização da malha logística”, afirmou Felipe Sangalli, gestor do Bresco Logística (BRCO11), na série Super Clássicos, produzida pela XP e mediada por Maria Fernanda Violatti, head de fundos listados do research da casa.

A proposta de reforma tributária em debate no Congresso Nacional unifica o PIS e a Cofins na Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que será de responsabilidade da União. Já o ICMS e o ISS, tributos atualmente geridos por Estados e municípios, passam a integrar o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) de forma unificada.

Os novos impostos teriam uma base tributária complementar e a cobrança de impostos ocorrerá no destino. O Legislativo ainda debate a extensão das isenções tributárias atuais e a lista de atividades econômicas que teriam acesso a um regime de alíquota menor

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“Hoje, há exemplos de empresas que desenvolvem o produto em um estado, mandam a produção para um galpão logístico em outro, emitem nota em uma terceira região para só depois fazer a entrega”, explica Sangalli. “No final do dia, o que conta mais é como economizar impostos e não a eficiência logística.

Ele cita o exemplo do município de Extrema (MG), que tem se consolidado como um importante polo logístico do País.

“Se você analisar em termos de localização, não é a região ideal nem para São Paulo (SP) nem para Belo Horizonte, já que está a mais de 100 quilômetros das duas capitais”, explica. [Mesmo assim], você tem a instalação de uma série de galpões logísticos e empresas na região por conta de benefício fiscal”, completa.

Com o fim da guerra fiscal, acrescenta, será possível estar em um raio 60 (quilômetros) de São Paulo ou de Belo Horizonte pagando mais barato e entregando de forma mais rápida. Para o gestor, a maior eficiência logística valorizaria ainda mais os grandes centros de consumo – e consequentemente fundos que tenham galpões nestas regiões.

“Observaremos uma movimentação nesta malha logística que não será positiva apenas para o segmento, mas para todo o Brasil”, prevê o gestor.

Pedro Carraz, da XP Asset, concorda, mas pondera que a transformação não se dará do dia para a noite. Ele reforça que haverá um período de transição e descarta o fim de regiões como Extrema.

“Talvez no médio prazo você tenha um ajuste no preço [de locação] na região, se for o caso”, avalia. “Extrema virou um polo com uma capacidade instalada muito grande e não vai acabar”, projeta.

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