A operadora de shoppings Iguatemi (IGTI11) anunciou a assinatura de um acordo de investimento com a Combrashop para comprar 17% de participação no Shopping Rio Sul, no Rio de Janeiro, e, posteriormente, assumir a administração do empreendimento.

O investimento da Iguatemi na operação será de aproximadamente R$ 360 milhões, sendo 70% do valor à vista e o restante em duas parcelas anuais corrigidas por juros. Isso representa uma taxa de capitalização (cap rate) de entrada de 7,7% sobre o resultado operacional (NOI) estimado de 2024.  

Embora inesperado, o Bradesco BBI apontou que não projetava que o tamanho do negócio provoque qualquer reação importante nas ações da companhia, mas provavelmente desencadeará discussões importantes sobre os próximos passos dela no mercado.

Baixe uma lista de 10 ações de Small Caps que, na opinião dos especialistas, possuem potencial de crescimento para os próximos meses e anos 

De forma geral, BBI vê muitos aspectos positivos no negócio, já que o Shopping Rio Sul é um ativo premium na cidade do Rio de Janeiro e a Iguatemi conseguiu estruturar o negócio de uma forma que mitiga significativamente o risco de diluição do resultado, combinando: (i) um “cheque” relativamente pequeno (apenas 5,5% do seu valor de mercado), com impacto limitado sobre a alavancagem (acréscimo de 0,3 vez na relação Dívida Líquida/Ebitda [lucro antes de juros, impostos, depreciações e amortizações], ou menos da metade, ao contabilizar a recente venda de participações em São Carlos e Alphaville); (ii) novas taxas de administração de 100% do resultado do Rio Sul; (iii) financiamento dos vendedores por 2 anos de 30% do cheque, melhorando a TIR esperada; e (iv) uma mensagem otimista sobre fluxos de receitas adicionais, ajudados pela parceria com BBIG11.

Olhando para o futuro, a conclusão do negócio provavelmente desencadeará discussões no mercado sobre a potencial venda dos ativos restantes do portfólio da Brookfield (Pátio Higienópolis e Pátio Paulista, ambos na cidade de São Paulo), que podem valer quase R$ 2,3 bilhões.

Para o BBI, o acordo envia duas mensagens conflitantes: do lado preocupante, o BBIG11 já comprometeu quase 80% do seu caixa com o Rio Sul e o poder de fogo restante agora é significativamente menor do que o mercado anteriormente esperado, considerando as expectativas que o fundo teria um papel importante no potencial negócio do Pátio Higienópolis (ainda observando que não há nenhum impedimento grave para que o BBIG11 venha para outra rodada de capital)

Do lado positivo, a Iguatemi demonstrou uma impressionante habilidade de negociação no acordo, mostrando ao mercado sua capacidade de ser criativa na estruturação e negociação de um negócio de forma a otimizar o uso de seu capital e ao mesmo tempo reduzindo o risco percebido de diluição a curto prazo.

O JPMorgan, por sua vez, esperava uma reação marginalmente positiva, pois, apesar de não ser atraente do ponto de vista da taxa de capitalização – mesmo considerando os serviços no cálculo da taxa de capitalização – a companhia está adquirindo uma participação em um ativo premium a uma taxa de capitalização melhor do que a vista nos desinvestimentos recentes de Alphaville e São Carlos.

De acordo com o JPMorgan, a operação ajudará o portfólio da Iguatemi a permanecer uma opção defensiva em meio à volatilidade macroeconômica do Brasil.

Além disso, esta é a primeira transação da IGTI com o BBIG FII, que recentemente levantou quase R$ 1,0 bilhão para aquisições de shoppings premium.

O Itaú BBA também esperava uma reação positiva ao anúncio, devido a qualidade do ativo – a Rio Sul é um ativo dominante no Rio de Janeiro e ajudará a empresa a estabelecer sua presença na cidade, além da avaliação atrativa da transação, que se compara favoravelmente com os 8,3% do recente desinvestimento do Iguatemi São Carlos e Alphaville.

O banco ainda comenta que o valor desembolsado (R$ 360 milhões) não aumenta significativamente a alavancagem (de 1,8 vez Dívida Líquida/Ebitda para 2,0 vezes Dívida Líquida/Ebitda) .

O JPMorgan mantém classificação overweight (exposição acima da média do mercado, equivalente à compra) e preço-alvo de R$ 25. O BBI e BBA reiteram recomendação outperform e preço-alvo de, respectivamente, R$ 33 e R$ 29.