Enquanto os fundos imobiliários atraem investidores interessados em uma renda passiva periódica em reais aqui no Brasil, os REITs (Real Estate Investment Trust), nos Estados Unidos, são um chamariz similar para quem está interessado em receber dividendos em dólar.

Em média, nos últimos 12 meses, os REITs renderam 4,08% considerando apenas os dividendos pagos. Para quem não está familiarizado com esses ativos do mercado imobiliário americano pode ser difícil estimar quanto é necessário investir para ter uma renda passiva nesse patamar.

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A pedido do InfoMoney, Rodolfo Consenzzo, analista de investimentos na Top Gain, simulou uma carteira de investimentos em REITs que resultasse em US$ 1 mil mensais de renda apenas com os dividendos distribuídos aos acionistas.

Para isso, ele considerou o total anual de US$ 12 mil, visto que a periodicidade mais comum do pagamento de dividendos por REITs é trimestral – e não mensal, como no caso dos FIIs. O valor utilizado para os cálculos foi dos rendimentos atuais de ativos com bons resultados recentes e consolidados no próprio mercado de atuação.

Em média, a taxa de dividendos anual da carteira ficou em 3,81%. Neste cenário, para atingir o objetivo seria necessário investir cerca de US$ 385 mil em quatro REITs selecionados, na seguinte proporção sugerida por Consenzzo:

Fonte: cálculos de Rodolfo Consenzzo

Caso o objetivo fosse chegar aos US$ 1 mil de renda investindo em um único REIT, os valores necessários para os ativos selecionados seriam de:

• EQIX: US$ 718.562,88
• PSA: US$ 293.398,54
• STAG: US$ 312.500
• CCI: US$ 212.765,96

Um segundo cenário, simulado por Luiz Gustavo Gallucci, analista da Levante, considerou uma exposição a REITs que possuem uma expectativa de distribuição maior de dividendos. Com uma participação igual de cada ativo na carteira, de 20%, o rendimento médio anual ficou em 6,12%.

Neste cenário, para chegar aos mesmos US$ 1 mil mensal e US$ 12 mil anuais, seria necessário alocar um montante de cerca de US$ 200 mil, da seguinte forma:

Fonte: cálculos de Luiz Gustavo Gallucci

Potencial de preço

Entretanto, a valorização ou desvalorização dos ativos pode afetar os resultados reais dos investimentos ao longo do tempo. Em termos de retorno com o preço dos ativos, o índice FTSE NAREIT All Equity REITs (FNER), que tem 145 ativos listados, valorizou 4,45% no ano desde janeiro.

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Franklin Tanioka, sócio e head de research da RBR Asset, afirma que o perfil de investimento em REITs é diferente do perfil de investimento em FIIs. Segundo ele, os ativos do mercado imobiliário americano têm um componente de crescimento mais forte do que o dos similares brasileiros.

Os REITs não são fundos como os FIIs, mas empresas que atuam nas negociações e locações de imóveis. Diferentemente do que acontece com os FIIs, essas empresas podem tomar empréstimos para aumentar o portfólio ou realizar melhorias nos imóveis.

“Para os FIIs, distribuir dividendos é quase uma opção exclusiva. Enquanto que para os REITs, parte do lucro será direcionado para expandir e melhorar o portfólio”, afirma Tanioka. “Isso faz com que uma parcela dos ganhos seja voltada ao crescimento, revertido em valorização dos papéis.”

Segundo o sócio da RBR Asset, apenas cerca de 33% do retorno obtido com REITs vem do pagamento de dividendos. Os demais 67% são da valorização dos papéis listados em Bolsa.

Momento oportuno

Ainda assim, Tanioka afirma que o pagamento de dividendos continua sendo relevante para quem tem interesse em dolarizar a carteira. “Os rendimentos são obtidos em dólar, que é uma moeda mais forte do que o real. Além disso, é uma exposição a um mercado imobiliário mais consolidado que o nosso, em uma das principais nações do mundo”.

Os REITs somam US$ 1,4 trilhão (R$ 6,6 trilhões) em valor de mercado, conforme dados da Nareit, que é a associação do mercado imobiliário dos Estados Unidos. Para efeito comparativo, os FIIs brasileiros valem cerca de R$ 150 bilhões (ou US$ 31,78 bilhões).

Devido ao aumento dos juros nos Estados Unidos desde o ano passado, esses ativos caíram 25% em 2022 e tiveram saldo negativo em 2023 até maio – desde junho apresentam recuperação e agora acumulam ganhos de cerca de 4%. Assim como os FIIs, taxas mais altas afetam o negócio do setor como um todo.

Porém, para Tanioka, a queda do preço é uma oportunidade de montar posição nessas empresas enquanto estão valendo menos em Bolsa, mas mantêm resultados e fundamentos saudáveis. Segundo ele, nos últimos anos, quando os juros estavam baixos (entre zero e 2%), os REITs viviam um ciclo de crescimento muito intenso pela recuperação da quebra com a crise de 2008.

O custo da dívida, que era de 5,4% em 2008, caiu para 3,7% em 2022. O prazo de vencimento dos empréstimos aumentou de 5,1 anos para 6,9 anos no mesmo período, conforme análise da RBR Asset.

Nos Estados Unidos os juros ainda estão subindo e os preços dos REITs devem continuar caindo no curto prazo. Mas, a partir do momento que se vislumbrar o início do ciclo de queda, esses ativos têm um potencial de crescimento muito grande

Franklin Tanioka, sócio e head de research da RBR Asset

Como investir em REITs

Os REITs estão listados nas bolsas americanas e podem ser acessados do Brasil por meio das contas internacionais de bancos digitais como XP, Inter, Nomad e Avenue. Essas contas dão acesso a ações, REITs e ETFs listados nos Estados Unidos. Para investir, basta ter a conta de investimento internacional e montar um saldo em dólar.

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